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迪士尼,梦开始的地方
2010年12月3日 10:48

  11月5日,华特·迪士尼企业与上海申迪集团签署上海迪士尼乐园项目合作协议,这标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。因世博而渐渐被淡忘的迪士尼此刻又再次抓住各方的眼球。事实上,从去年年底确定迪士尼落户川沙以来,迪士尼这片热土就成为各方拼抢的梦想之地。2009年11月4日,被外界普遍称为"迪士尼地块"的川沙新市镇A08-03地块,以11.9亿元,超过底价264%的溢价率,被象屿置业夺得。折合楼板价每平方米14024元。按此计算,该地块开发完成后,房价将至少超过每平方米20000元。2010年2月10日,上海万科以8.94亿元的高价夺得上海浦东新场镇旅游综合区C4地块,折合楼面价6001元/平方米,溢价233%,该地块离迪士尼核心区域仅5公里左右。这些高溢价率成交的背后,是各方对于迪士尼所能带来的房地产梦的信心。虽然有人认为迪士尼区域的房价已经被透支,未来发展空间有限,但是根据以往的经验,诸如世博,奥运,欢乐谷等面因素所带动的房地产市场从来就不是一蹴而就的过程,它需要长时间的建设,认同和融合,因此,从长期来看,迪士尼所带动的房地产市场前景依然是令人乐观的。

  以川沙的房价来看,从去年11月份确定落户川沙以来,川沙的均价从10月份的8658元/平方米涨到今年4月份的11311元/平方米,但随着4月新政的出台,川沙的房价又回落到了历史水平,这说明“前迪士尼效应”还没有完全显现。以松江的欢乐谷为例,动工之前,欢乐谷区域佘山板块的房价一直保持着平稳的态势,而自2006年12月欢乐谷动工到2009年投入运营,其长达近三年的时间每月以近10%左右的速度攀升,这正是欢乐谷这一概念的前期效应带来的。相比照,目前川沙房价的“前迪士尼效应”正是刚刚拉开帷幕和慢慢展现的时候,而迪士尼与欢乐谷相比,其影响将更为广泛。因此,该区域房价今后上涨的潜力是无限的。

  从川沙区域的土地性质来看,主要以工业用地为主,未来这大批的工业工地可能会随着迪士尼的建设而转为商业用地,将会配合迪士尼有更为完善的周边和配套,包括娱乐业,餐饮业,零售业等在内的多位一体的跟进,这必将带动这一区域的整体商业水平的提升,以及土地价值的飙涨。以东京迪士尼为例,其区域发展模式就是以商业来带动住宅的发展。因此,在上海的迪士尼辐射区域拿地,商住性质或许比纯住宅用地有更大的发展前景。

  从川沙今后的市场需求来看,迪士尼建成后,主要的管理的团队将很大一部分来自美国,这在一定程度上带来对于这一区域住宅的需求,特别是高端物业的购买和租赁需求都会有一定保证,从而也会推高该区域房价的整体水平。

  因此,可以预见的是,在世博之后,迪士尼板块将再次成为各方关注的焦点。

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来源:解放牛网     编辑:孙益功
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