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迪士尼概念对浦东区住宅与商业均有积极影响
2011年1月13日 10:21
  根据上海方面上报国家的方案报批的规划方案,包括所有配套设施在内的迪士尼迪士尼整体规划总面积为107平方公里。因此迪士尼的开工建设,不光直接促进其所在区域内的旅游、宾馆、餐饮、学问等服务业发展,还将充分发挥项目的辐射带动作用。

  自去年迪士尼落户上海的消息披露后,处于迪士尼选址区域附近的周边板块一度成为楼市关注的焦点,房价和地价均出现飙涨。但受2010年楼市宏观调控政策的影响,目前迪士尼乐园周边板块区域无论是交易量还是价格均去年同期出现不同程度的回落.

  相比于前一轮的概念炒作,随着本年度11月5日迪士尼项目的正式启动,迪士尼周边板块楼市将迎来包括交通、商业等多方面配套建设的实质性利好。因此,可以预计,尽管此前有一定程度的透支,但迪士尼作为上海后世博时代新一轮的热点区域,其后市发展潜力仍然长期看好。

  随着迪士尼后期各项建设开始密集投入,其周边区域的价值将会有实质性的提升,包括周边的交通、商业及其他基础设施等配套也将日趋成熟,从而直接拉动迪士尼周边房地产市场的发展。对于迪士尼所在的区域而言,真正具有激活性意义的,依然是对于区域配套设施建设、居住氛围营造、高质量人口导入情况,因此,本轮迪士尼的开工,将直接作用于其所在区域的楼市发展。从未来发展来看,作为上海‘一轴三带’和‘六大功能区’的重点发展区域之一,预计迪士尼周边住宅市场的真正发力期将主要集中在开工建设到各方面配套基本成型之间。

  另外,对比借鉴世博对上海楼市的影响可以发现,世博会建设为世博板块的持续发展提供了开阔平台,以大片区、大规模社区建设为主导的区域开发模式使得世博及其周边板块楼市的成熟度、功能进一步提高和完善。因此,可以预见,建设力度和时间更长的迪士尼乐园势必会对板块内楼市的发展产生更为深远的影响。

  同时,无论是投资规模、力度和时间跨度来说,迪士尼国际旅游板块建设均不弱于世博板块,且与世博园建设后会拆除的短期效应相比,迪士尼乐园建设的效应是长期的。从国际发展经验来看,迪士尼及其规划区的建设从来不是一朝一夕的,其区域内楼市发展也需要长期的培育过程,而目前房地产开发才刚刚处于发展的起步阶段。

  从影响区域来看,根据上海方面上报国家的方案报批的规划方案,包括所有配套设施在内的迪士尼迪士尼整体规划总面积为107平方公里。因此迪士尼的开工建设,不光直接促进其所在区域内的旅游、宾馆、餐饮、学问等服务业发展,还将充分发挥项目的辐射带动作用。这也意味着不仅川沙板块直接受惠于迪士尼乐园的建设,同时周边的唐镇和周康等板块区域也将迎来新的发展机遇。

  2009年,在迪士尼概念促动下,迪士尼所在川沙板块内楼盘的价格都出现了不同程度的上浮。今年初,该区域新房均价已达14357元/平方米,与上海其他中外郊环线新建商品房价格相比,迪士尼板块的均价要高出三成左右;而截至今年3月本轮调控出台前,板块均价已高达21000元/平方米,短短四个月的涨幅就达到42%。

  自2010年4月以来,受楼市新政及上海调控细则的影响,川沙板块的成交量和成交均较调控前均出现明显下调,其中该板块10月的成交面积为0.27万平米,成交均价为15514元/平方米,较新政前高位下跌了26.13%。该情况表明,经历了前两年的大肆炒作,迪士尼区域的价格潜力有了一定程度的透支,目前项目周边的房价已经处于较高位置,上涨空间有限,因此短期内迪士尼开工消息并不能对周边板块的房价起到明显带动作用。

  尽管无论是开发规模还是价格来看,目前上海商业和办公楼市场商住倒挂现象仍没有发生根本的转变,但随着万科、保利的品牌开发商纷纷进入商业地产领域,其未来发展前景依然长期看好。特别是从国外迪士尼发展历程来看,迪士尼乐园的仅30%的收入来源于门票,区域70%则来源于二次消费(包括消费品、酒店等),这也意味着区域内的制造业、零售业等商业地产将首先受益。

  另外,由于迪斯尼本身游乐时间较长,奥兰多甚至要5天到1周才能转完;同时,上海本身也是一个重要的旅游、购物城市,客群到上海旅游便具有了更加充裕的滞留时间。因此,从这个层面上来讲,迪士尼对包括餐饮、酒店、零售、娱乐等商业地产的影响也将明显高于住宅市场。

  从时间上来看,迪士尼对当地房地产市场的影响分三大阶段:一、项目设想和规划阶段;二、项目落地签约和开工建设阶段;三、项目完成建设和投入运营阶段。在不同阶段,对区域房地产市场的影响差异比较明显。也就是说,整个迪士尼效应最早开于项目设想和规划阶段,经过前几年的炒作,这一阶段已基本完成甚至有了一定程度的透支。目前迪士尼效应正处于第二阶段,预计在项目完成后(包括各方面的配套建设)和投入运营前将达到高峰。

  从近期土地交易情况来看,9-11月迪士尼所在的浦东区累计成交18块住宅类用地,规划总建筑面积162.6万平方米,位居同期上海个行政区之首,表明浦东仍然是上海未来房地产开发的热点区域。此外,受迪士尼开工的影响,迪士尼周边唐镇和航头板块成交的土地无论是成交总价还是溢价率均位于上海成交土地排行榜首列,特别是航头板块A1地块的溢价率高达328.33%,反映出随着迪士尼开工等实质性利好的逐步发酵,开发商迪士尼周边区域楼市长期看好。

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来源:中国指数研究院     
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