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迪士尼将开工:地价被透支 助力浦东旅游
2010年11月24日 10:57

  创造多项世界新纪录的上海世博会圆满闭幕,对于这个国际大都市而言,下一个最值得期待的无疑是位于浦东的迪士尼。

  11月5日上午,华特·迪士尼企业与上海申迪集团签署上海迪士尼乐园项目合作协议,标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。市场分析人士表示,随着迪士尼的开工建设,迪士尼辐射区域板块未来价值增长毋庸置疑。带来的产业发展也将快速带动周边区域房地产市场的快速发展,特别是旅游地产的发展。

  而早在2009年4月,上海市委副秘书长、金莎手机版登录区长姜樑就阐释了浦东打造“7+1”生产力布局的构想,其中,以迪士尼主题乐园项目为核心的国际旅游度假区板块被提高到了战略高度,这与浦东十二五规划中关于浦东旅游的定位不谋而合。

  开工在即

  “迪士尼项目一期土地已经交付,中美双方合作协议已正式签署,迪士尼项目将于11月正式开工。迪士尼项目一期预计投资约244.8亿元,而后期,迪士尼及其周边的交通基础设施配套等各方面将有千亿资金投入。”金莎手机版登录一位官员告诉记者。

  早在世博结束之际,业内就流传,上海市政府副秘书长范希平、上海世博局副局长胡劲军将担任上海迪士尼项目中方负责人,今年8月8日注册成立的上海申迪(集团)有限企业将作为迪士尼项目中方企业,与美国迪士尼企业共同组建一个合资企业,中方控股57%,美方持股43%。目前双方已正式达成合作协议。

  资料显示,上海迪士尼乐园一期占地约1.5平方公里,全部建成后总占地面积可达6~8平方公里,约是香港迪士尼面积(1.26平方公里)的4.8倍。据记者了解,目前,迪士尼一期项目的动迁工作已经完成。据一位一期工程用地的现场人士透露,整块区域的清场工作和临时道路修建将于11月底完工,随后即开工。同时另有消息称,现在围墙内建设区域即为一期工程,而围墙外更大的区域将会是二三期用地,目前围墙外区域的居民生活照旧,二期的房屋拆迁工作将在两年后进行,这意味迪士尼乐园是边拆边建。

  一位熟悉情况的上海市相关官员对媒体透露,尽管迪士尼国际旅游度假区正处于前期阶段,但已有大项目在洽谈或即将入驻,他表示:“这些项目引进规划都在酝酿商谈中。”

  被透支的地价

  2009年初,迪士尼乐园落户浦东川沙的消息一经传出,川沙板块在“迪士尼”效应的带动下,房价、地价即出现了一轮大幅上涨。其中,影响最大的是迪川沙板块。相关数据显示,仅2009年3月份以来,这些地区的平均房价涨幅已在20%~30%之间甚至更高。

  房价的大幅攀升,使得众多开发商将目光锁定在川沙区域,并热情追捧“迪士尼”概念,该区域两幅“迪士尼”地块均以天价拍出。其中,纯住宅用地金莎手机版登录川沙新市镇某地块,吸引了62家企业领取居住地块申请书,竞买申请人也超过17家,成交溢价率达264%;另外一宗商用地块溢价率更是高达427%。

  然而,“迪士尼”效应下,川沙板块房价、地价暴涨的行情并未持续下去。6月以后,本轮政策调控的效果显现,该区域几度成为上海领跌板块。

  对于川沙板块的起伏行情,多位业内人士均表示原因是“迪士尼”利好的过度透支。

  方方地产咨询部经理赵豫川指出,在迪士尼落户消息出来后,市场对“迪士尼”的利好挖掘已经过度,特别是规划落地后,周边房价、土地价格的上涨实际上已经透支了“这个利好”。

  而对于为什么会透支?佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,实际上,迪士尼乐园的建设及投入运营是个长期的过程,其对周边环境的影响不可能“一步到位”,而当前房价、地价的上涨实际上是透支了未来许多年的利好因素,当前并不能享受到这些利好。但是,随着上海迪士尼乐园的动工,“迪士尼”效应将会从规划中逐步走向实际,市场将会重新审视这一利好效应。

  提振大浦东旅游规划

  迪士尼国际旅游度假区是浦东未来“7+1”八个重点发展板块中重点发展的区域,亦是惟一一个旅游类板块。显然,上海试图以迪士尼为核心打造一个世界级的国际旅游度假区,更有消息人士透露,以此为基础,上海方面将会为浦东向国家申请“国家旅游综改示范区”,以带动旅游休闲、学问娱乐产业快速发展。

  记者调查发现,以迪士尼主题乐园项目为核心的、包括三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等区域的国际旅游度假区板块备受瞩目。该板块首次被上升到了战略高度,同时,姜樑明确表示,迪士尼项目的总共3.9平方公里内正进行动迁,97%以上都已动迁完成,已在今年7月份交地。“预计用5到6年时间可以开园。”市场分析人士表示,随着上海这个大都市与“迪士尼”带来的国际学问相遇,伴随着迪士尼的成长,其辐射区域板块未来价值增长毋庸置疑。

  相关数据显示,迪士尼仅一个主题公园项目可以催生上万亿元GDP产值,并带动数百万人就业。据保守估计,迪士尼落户将为上海每年带来至少1000万的旅游人次。同时,迪士尼项目是个大型商业综合体,将会拉动酒店、餐饮、交通等服务业,并将显著提升周边地产价值。

  但是,赵豫川却认为,虽然“迪士尼”效应当前已经成为实质利好,但其对市场能够产生多大影响尚不能定论。他认为,迪士尼板块长期是看好的,但是这个区域房地产市场的走向,具体要看市场环境、政策力度,如果没有更严厉的政策出台,房价将会持续缓慢上行。

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来源:中国房地产报     编辑:张亦峥
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